La nuova normativa delle locazioni abitative

La L. 9.12.98 n. 431 introduce una nuova disciplina delle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo, con decorrenza dal 30.12.1998. Le nuove disposizioni si applicano quindi ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo stipulati o rinnovati dopo tale data. Le principali novità sono la previsione:

• della forma scritta del contratto di locazione, a pena di invalidità;
• di due tipi di contratti: uno "libero", l'altro basato su contratti "tipo" elaborati dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini;
• di benefici fiscali per il locatore e il conduttore.

• di numerosi articoli della L. 27.7.78 n. 392 (c.d. "equo canone"), limitatamente alle locazioni abitative;
• dell’art. 11 della L. 8.8.92 n. 359 (c.d. "patti in deroga").

• immobili vincolati ai sensi della L. 1.6.39 n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• gli alloggi di edilizia residenziale pubblica;
• esclusivamente finalità turistiche.

• destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• effettuare lavori di ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione dell'intero stabile;
• vendere l'immobile a terzi.

• ciascuna delle parti può comunicare all'altra, con raccomandata, le condizioni per il rinnovo o la relativa rinuncia;
• in assenza di comunicazioni delle parti, si ha il rinnovo tacito alle medesime condizioni.

• si ha il rinnovo tacito alle medesime condizioni, in assenza di comunicazioni delle parti;
• ciascuna delle parti può comunicare all'altra, con raccomandata, le condizioni per il rinnovo o la relativa rinuncia.

Disposizioni fiscali per favorire gli accordi

Per favorire tali accordi, i comuni possono deliberare:

• aliquote ICI più favorevoli, anche inferiori a quelle minime, per i proprietari che locano alle condizioni definite dagli accordi stessi;
• l’aumento dell'aliquota ICI massima fino a due punti (cioè, attualmente, fino al 9 per mille) per gli immobili non locati da almeno due anni.

• di alloggi adibiti ad abitazione principale,
• appartenenti a determinate categorie di reddito

Disdetta del contratto

Alla prima scadenza del contratto, il locatore può disdettarlo, dandone comunicazione al conduttore con almeno sei mesi di preavviso, per i seguenti principali motivi :

• intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
• l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato e debba essere ricostruito od assicurata la sua stabilità;
• intende effettuare lavori di ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione dell'intero stabile;
• il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
• intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

• vendita dell'immobile ;
• locazione dopo la conclusione dei suddetti lavori di ristrutturazione, trasformazione, ecc.

Canoni non percepiti

Con una modifica all’art. 23.1 del TUIR, viene stabilito che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento di conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.Inoltre, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come accertato nell'ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare.